Zum 1. Januar 2007 haben sich aufgrund des Jahressteuergesetzes 2007 auch Änderungen der Immobilienbewertung ergeben, die sich im Rahmen der Erbschaftsteuer auswirken können (BGBl 2006 Teil I S 2878).
Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:
- Maßgeblich für die Bewertung sind nicht mehr die Wertverhältnisse am 01.01.1996, sondern die Bewertung zum Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 S. 1 BewG). Dies führt zu einer höheren Belastung vor allem bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wenn die Immobilienwerte seit 1996 gestiegen sind. Wie bisher besteht aber die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert als Besteuerungsgrundlage nachzuweisen (§ 138 Abs. 4 BewG).
- Unbebaute Grundstücke werden künftig auf Basis des zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerts bewertet (§ 145 Abs. 3 S 1 BewG). Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zu dem letzten Feststellungsstichtag, der dem Besteuerungszeitpunkt vorausging.
- Bei bebauten Grundstücken kommt es ab 01.01.2007 auf die zu diesem Zeitpunkt konkret vereinbarte Miete an (§ 146 Abs. 2 BewG) an und nicht mehr auf die in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Miete. Ist das Grundstück ganz oder teilweise unentgeltlich oder zu einem Mietzins vermietet ist, der mehr als 20 Prozent von der bei Vergleichsobjekten üblichen Miete abweicht, tritt der übliche Mietzins an die Stelle der vereinbarten Miete (§ 146 Abs. 3 BewG).
- Bei Erbbaurechten wird dem Eigentümer ab 01.01.2007 der Wert des Grund und Bodens, dem Erbbauberechtigten der Wert des Gebäudes zugerechnet (§ 148 BewG). Beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts weniger als 40 Jahre und gejt das Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten über, ist der Gebäudewert dem Erbbauberechtigten nur noch anteilig zuzurechnen.
Konsequenz für die Praxis:
Bestehende Testamente sollten – insbesondere bei größeren Immobilienvermögen – daraufhin überprüft werden, ob sich aufgrund der Änderungen steuerliche Mehrbelastungen bei der Erbschaftsteuer ergeben könnten und ggf. überarbeitet werden.
Verfasser:
Alexander Knauss, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht und Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT und DVEV), Bonn
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