Flutkatastrophe: Was wird aus meiner Immobilien-Finanzierung?

Oftmals ist die nunmehr vollkommen zerstörte Immobilie die einzige Sicherheit für das Darlehen. Gemäß § 13 Abs. 2 AGB Banken bzw. § 22 Abs. 1 AGB Sparkassen kann die kreditgebende Bank eine neue Sicherheit fordern. Kann keine andere Sicherheit bestellt werden, hat die Bank die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung.

Die Versicherungssumme aus einer bestehenden Wohngebäudeversicherung kann nicht als „neue“ Sicherheit gefordert werden. Gemäß § 1127 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Hypothek (und über § 1192 Abs. 1 BGB auch die Grundschuld) auf die Forderung gegen den Versicherer. Nach § 1128 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen die Auszahlung der Versicherungssumme an sich verlangen. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um „neue“ Sicherheiten, sondern lediglich um eine Regelung zur Wirksamkeit von Verfügungen über die von § 1127 BGB erfassten Versicherungsansprüche.

Etwas anderes gilt aber, wenn die Versicherungssumme nach den Versicherungsbedingungen zur Wiederherstellung der Immobilie genutzt werden muss. Für diesen Fall bestimmt § 1130 BGB, dass eine Leistung an den Versicherten erfolgen kann und gegenüber der Bank wirksam ist.

Bei Immobiliendarlehen kann die Bank bei unbefristeten Darlehen grundsätzlich ordentlich nach § 488 Abs. 3 BGB und außerordentlich nach § 490 Abs. 1 BGB kündigen. In der Regel handelt es sich bei Immobiliendarlehen aber um Festdarlehen, d.h. Darlehen mit einer festen Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung der Bank kommt bei diesen Festdarlehen nicht in Betracht.

Eine außerordentliche Kündigung seitens der Bank kommt gemäß § 490 Abs. 1 BGB in Fällen in Betracht, in denen die Erfüllung der dem Darlehensnehmer obliegenden Verbindlichkeiten gefährdet ist (gleichgültig ob die Gefährdung vor oder nach Auszahlung des Darlehens eintritt). Kündigungsgrund ist hierbei die wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers. Hierzu zählt auch die verschlechterte Werthaltigkeit einer Sicherheit (durch Zerstörung oder Beschädigung). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist darüber hinaus § 498 Abs. 1, Abs. 2 BGB einschlägig. Hiernach kann die Bank kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilraten und mindestens 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens in Verzug geraten ist und die Bank dem Kunden erfolglos eine Frist zur Zahlung von mindestens zwei Wochen gesetzt hat mit der Androhung, dass bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld fällig werde. Spätestens mit der Fristsetzung soll die Bank dem Kunden ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einvernehmlichen Regelung anbieten. Bei Vermögenslosigkeit des Kreditnehmers dürfte eine solche Regelung allerdings schwierig werden. Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Darlehensvertrages seitens der Bank könnte daher auf von der Flut betroffene Darlehensnehmer zukommen.

Eine Kündigung durch den Darlehensnehmer dürfte in den meisten Fällen nicht in Betracht kommen, da er in der Regel die dann fällige Darlehenssumme nicht zurückzahlen kann. Darüber hinaus ist bei einer vorzeitigen Kündigung durch den Kunden in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung der Immobilie stellt sich die Frage, ob der Kunde eine Anpassung des Darlehensvertrages (z.B. eine Ermäßigung der Rückzahlungsverpflichtung oder eine Stundung) verlangen kann.

Entscheidend ist hierbei die Vorschrift des § 313 BGB, der den Wegfall oder die Störung der Geschäftsgrundlage regelt. Eine Flutkatastrophe zählt zu den „Gemeingefahren“. Unter den „Gemeingefahren“ versteht man im Rahmen des § 313 BGB die sog. „Große Geschäftsgrundlage“, die die Sozialexistenz aller Bürger gleichermaßen betrifft. Soweit „Gemeingefahren“ sich unmittelbar in einem konkreten Vertragsverhältnis – wie hier in einem Darlehensvertrag – ausgewirkt haben, ist zu prüfen, ob das jeweilige Risiko nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung von einer Partei getragen werden muss. Entscheidend ist daher die Vorhersehbarkeit der Gefahr. Eine Anpassung der Verträge wird dann auszuschließen sein, wenn der vom Hochwasser Geschädigte in einem Hochwassergebiet gewohnt hat. In einem solchen Fall dürfte davon auszugehen sein, dass die entsprechenden Risiken einkalkuliert worden sind, so dass eine Anpassung des Vertrages nicht geboten erscheint.

Anders sieht es aus, wenn das Hochwasser eine nicht vorhersehbare Dimension erreicht hat, die es seit Jahren nicht bzw. noch nie gegeben hat. Dann ist ein Festhalten an den ursprünglichen Vertragsbedingungen nicht geboten, die vertragliche Grundlage ist also zugunsten des Darlehensnehmers anzupassen, denn ein Festhalten an den ursprünglichen Vertragsbedingungen den Geschädigten nicht zumutbar sein. Davon ist auszugehen, wenn eine Vertragspartei bei Kenntnis des Anpassungsgrundes (Hochwasserschäden) den Vertrag so nicht geschlossen hätte.

In einem solchen Fall kann eine Anpassung des Darlehensvertrages in Form einer Ermäßigung der Rückzahlungsverpflichtung oder einer Stundung in Betracht kommen. Hier muss im Einzelfall jeder einzelne Kreditvertrag geprüft werden und eine Lösung gefunden werden, die den Interessen beider Vertragsparteien gerecht wird. Betroffene sollten daher auf die jeweiligen Kreditinstitute zugehen und versuchen, mit diesen eine Regelung treffen.

Viele Banken haben bei der Kreditgewährung den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung gefordert. Hier ist im Darlehensvertrag bzw. den Finanzierungsbedingungen der Bank zu prüfen, ob sich Regelungen finden, wem die Versicherungssumme zusteht. Sollten sich dort keine Regelungen finden und wurde der Vertrag zwischen der Versicherung und dem Darlehensnehmer abgeschlossen, ist davon auszugehen, dass dem Versicherungsnehmer die Versicherungssumme zusteht (vgl. jedoch die oben ausgeführte Ausnahme).

Liegen die Voraussetzungen des § 313 BGB vor, kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden. Sofern dies nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zumutbar ist, besteht für den benachteiligten Teil ein Kündigungsrecht (§ 313 Abs. 3 BGB). Wie oben beschrieben, ist eine Kündigung des Kredites oftmals keine Option für den Darlehensnehmer. Alternativ besteht aber die Möglichkeit einer Klage gegen die darlehensgebende Bank auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsanpassung. Eine solches Klageverfahren wird eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen und beinhaltet natürlich auch ein gewisses Kostenrisiko (sofern keine Rechtschutzversicherung vorhanden ist).

Wenn die Bank eine Vertragsanpassung erfolgreich verweigert oder eine Klage auf Vertragsanpassung wegen des Kostenrisikos gescheut wird, bleibt immer noch die Möglichkeit eines Insolvenzverfahrens mit anschließender Restschuldbefreiung. Ob das eine gangbare Möglichkeit ist, muss – ggf. mit Hilfe der Schuldnerberatung oder auf Insolvenzrecht spezialisierten Rechtsan-wälten – im Einzelfall geprüft und entschieden werden.

Oft hilft es allerdingsm schon, in den Verhandlungen mit der Bank auch dieses Szenario aufzuzeigen. Denn ein Insolvenzverfahren bedeutet für die Bank, dass aus dem noch vorhandenen Vermögen erst einmal die Verfahrenskosten und die Kosten des Insolvenzverwalters beglichen werden. Die zur Schuldentilgung einsetzbare Masse wird dadurch weiter verringert. Deshalb sind Banken oft bereit, sich auch außerhalb eines Insolvenzverfahrens auf einen Schuldenschnitt zu verständigen.