Flutkatastrophe und Mietrecht

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Eine sehr große Anzahl der Gebäude, die durch die Flutkatastrophe beschädigt oder zerstört worden sind, sind Mietobjekte. Vermieter wie Mieter sowohl von Gewerbe- als auch Wohnräumen stehen plötzlich vor Fragen, die ihnen noch vor wenigen Tagen nicht in den Sinn gekommen wären. Auf die wichtigsten und dringendsten geben wir hier erste Antworten:

I. Das Mietobjekt ist zerstört oder wird endgültig unbrauchbar

1. Muss der Vermieter das Haus wiederaufbauen?

Nein. Zu den wesentlichen Grundlagen eines Mietvertrages gehört, dass der Vermieter die Mietsache während der gesamten Dauer des Mietvertrages „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten“ muss. Von dieser Verpflichtung wird er frei, wenn das Mietobjekt vollständig zerstört wird. Zur Instandsetzung wäre der Vermieter auch dann nicht verpflichtet, wenn er die vollständige Zerstörung zu vertreten hätte; davon kann man aber bei der jüngsten Flutkatastrophe nicht ausgehen, deren Folgen z.B. durch bauliche Vorkehrungen entweder gar nicht oder nicht mit vertretbarem Aufwand hätten verhindert oder wesentlich gemildert werden können. Wenn das Haus vollständig zerstört ist, ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, eine Versicherungsleistung zur Wiederherstellung des Objekts zu verwenden. Auf die Herausgabe einer solchen Versicherungsleistung hat der Mieter keinen Anspruch, denn sie ist Ersatz für die Substanz der Mietsache, nicht für deren Nutzung. Baut der Vermieter das zerstörte Objekt wieder auf, ist er grundsätzlich auch nicht verpflichtet, mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Anders kann es bei Gewerbemietverträgen liegen. Sie enthalten oft Klauseln für den Fall, dass das Mietobjekt zerstört wird. Hier wird zwar in der Regel vorgesehen, dass der Vermieter zu einem Wiederaufbau nicht verpflichtet ist; es ist trotzdem dringend zu empfehlen, den Mietvertrag darauf zu untersuchen, ob für den Zerstörungsfall nicht doch Wiederaufbaupflichten und eine Verwendung von erhaltenen Versicherungsleistungen zu diesem Zweck vereinbart sind.

2. Was ist mit dem Mietvertrag? Ist er mit dem Mietobjekt untergegangen?

Ja. Wenn – wie hier – die Zerstörung des Objekts von keiner der Parteien zu vertreten ist, wird der Vermieter von seiner Leistungspflicht, der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit. Das Mietverhältnis erlischt, ohne dass es einer Kündigung des Mieters bedarf.

3. Stehen dem Mieter gegen den Vermieter Schadenersatzansprüche zu?

Nein. Schadensersatzansprüche, etwa wegen des Verlustes der Nutzungsmöglichkeit oder der Zerstörung oder Beschädigung des Inhalts der Mieträume, hat der Mieter gegen den Vermieter nicht. Der Vermieter haftet also insbesondere nicht auf die Kosten einer Ersatzunterbringung in einer Ausweichunterkunft oder in einem Hotel.

II Das Mietobjekt steht noch, die Mieträume sind allerdings überflutet, können bis zu einer Sanierung nicht genutzt werden, der Inhalt der Mieträume ist ganz oder teilweise verloren, beschädigt und/oder zerstört.

1. Muss der Vermieter das Objekt instandsetzen und die Mieträume sanieren?

Ja. Auch bei einer Beschädigung des Mietobjekts durch „höhere Gewalt“ ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts wiederherzustellen. Auf ein etwaiges Verschulden des Vermieters für die eingetretenen Schäden kommt es nicht an. Er muss also Gebäudeschäden und Schäden an der vermieteten Wohn- oder Gewerbefläche, die durch das eingedrungene Hochwasser verursacht wurden, beseitigen. Das Objekt muss trockengelegt, gesäubert und auch Schäden an mitvermieteten Einrichtungsgegenständen (z.B. Kücheneinrichtung, Sanitär- und Elektroinstallation, Teppichböden, Bodenbeläge) müssen beseitigt bzw. diese Gegenstände ersetzt werden. Der Vermieter ist auch verantwortlich für die Entsorgung von Schutt, unbrauchbaren Gegenständen, soweit sie mitvermietet waren, und von Schlamm aus der Wohnung und vom Grundstück. Die Reparaturverpflichtung umfasst auch die notwendigen Tapezier- und Renovierungsarbeiten. Ob der Mieter vertraglich zu „Schönheitsreparaturen“ verpflichtet wurde, spielt dabei keine Rolle.

2. Bestehen gegen den Vermieter Ansprüche wegen der Zerstörung von Mietereigentum?

Grundsätzlich nein. Wenn die Mieträume in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegen und der Vermieter zwar grundsätzlichen Schutz gegen Hochwasser angebracht hat, diese Vorkehrungen aber nur die bisherigen Pegelhöchststände zuzüglich einem gewissen Sicherheitszuschlag abwehren können, kommt eine Haftung des Vermieters für Schäden am Inhalt der vermieteten Räume mangels Verschuldens nicht in Betracht. Maßgeblich ist das, was der Vermieter unter ortsüblichen Umständen vorhersehen konnte und musste. Bei der jüngsten Flutkatastrophe lagen in jeder Hinsicht außergewöhnliche Umstände vor, die auch für den vorsorglichsten Vermieter nicht vorhersehbar waren; deshalb dürften Schadensersatzansprüche hier ausgeschlossen sein.

Allerdings können Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Beschädigung seiner eigenen Gegenstände in den Mieträumen in Betracht kommen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Schäden in Verzug ist und dadurch Sachen des Mieters zusätzlich beschädigt werden (Beispiel: Zu spätes Leerpumpen von Kellerräumen). Dieser Anspruch setzt zwar grundsätzlich eine Mängelanzeige des Mieters an den Vermieter voraus; da dem Vermieter aber wegen eigener Betroffenheit von der jetzt eingetretenen Katastrophe die Lage selbst bestens bekannt ist, dürfte die Anzeigepflicht ausnahmsweise entfallen.

3. Wie sieht es mit der Mietzahlungspflicht aus, solange die Räume noch nicht wieder voll benutzbar sind?

Der Vermieter schuldet die Zurverfügungstellung einer mangelfreien Mietsache und deren Erhaltung in diesem Zustand. Wasser- oder Feuchtigkeitsschäden sind auch dann Mängel der Mietsache, wenn sie, wie im Fall der Überschwemmung, auf Zufall oder höhere Gewalt zurückzuführen sind. Folge ist, dass die Miete von Gesetzes wegen gemindert ist, wobei sich die Minderungsquote nach dem Ausmaß der durch Feuchtigkeit bzw. Wasser eindringen bedingten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs richtet. In den jetzt aufgetretenen Überschwemmungsfällen ist bis zu der vollständigen Beseitigung der Mängel regelmäßig von einer Minderungsquote von zunächst 100% auszugehen, weil die Räume fast ausnahmslos nicht mehr zum vertraglich vorausgesetzten Wohn- oder Gewerbezweck nutzbar sind. Das ist seit der ersten von mehreren „Jahrhundertfluten“ (im August 2002 in Ostdeutschland) ständige Rechtsprechung. Das Recht zur Mietminderung besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, und deshalb auch dann, wenn der Mangel durch ein nicht vom Vermieter voraussehbares Naturereignis verursacht wird.

4. Muss der Vermieter einer Wohnung die Kosten einer Ersatzunterkunft übernehmen?

Grundsätzlich ja. Der Anspruch auf Ersatz von Hotelkosten setzt allerdings voraus, dass der Mieter dem Vermieter die Miete weiterzahlt; denn sonst würde der Vermieter ohne rechtlichen Grund doppelt belastet – er bekäme nicht nur keine Miete, sondern müsste vollständig aus eigener Tasche dem Mieter auch noch die Kosten der Ersatzunterbringung erstatten. Macht der Mieter von seinem 100%igen Mietminderungsrecht Gebrauch, dann steht ihm nur der Teil der Hotelkosten zu, der die vereinbarte Miete übersteigt. Die Kosten der Ersatzunterkunft müssen angemessen sein; ersatzfähig sind nur Übernachtungskosten, nicht die Aufwendungen für Verpflegung und sonstige Extras.

5. Gibt es Kündigungsrechte des Mieters?

Wohnungsmieter können ihr Mietverhältnis stets und ohne Begründung ordentlich mit einer Frist – je nach bisheriger Vertragsdauer – von zwischen drei und neun Monaten kündigen. Bei Gewerbemietern sind in der Regel Festlaufzeiten vereinbart, die keine vorzeitige ordentliche Kündigung zulassen.

Können die Mieträume aber nicht kurzfristig wieder in einen hygienisch einwandfreien und brauchbaren Zustand versetzt werden, dann steht jedenfalls dem Wohnungsmieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages zu. Ersatzweise könnte eine solche Kündigung auch auf Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs gestützt werden; dessen Umfang muss allerdings erheblich sein, und dem Vermieter muss vorher die Möglichkeit gegeben worden sein, Mängel und Nutzungseinschränkungen in angemessener Frist zu beseitigen.

Bei Gewerbemietverhältnissen dürfte dagegen ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht ohne Weiteres in Betracht kommen, wenn der Vermieter mit der Instandsetzung in Verzug ist. Die „Schutzschwelle“ zu Gunsten des Mieters liegt hier regelmäßig deutlich höher. Das mag anders sein, wenn die schlicht notwendige Dauer möglicherweise umfangreicher und komplizierter Sanierungsarbeiten eine Fortsetzung des Geschäftsbetriebes in den Räumen erheblich erschwert, z.B. dann, wenn der Verlust oder die deutliche Reduzierung des Kundenstamms zu befürchten ist – immer eine Frage des Einzelfalls.

6. Wie ist die Rechtslage für den Vermieter, wenn seine Mietwohnung im beschädigten Gebäude eine Eigentumswohnung ist?

Ist die Wohnungseigentumsanlage zu mehr als der Hälfte ihres Werts zerstört, dann kann der einzelne Eigentümer einen Wiederaufbau der Wohnanlage von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur verlangen, wenn die Finanzierung durch Versicherungsleistungen oder in anderer Weise – z.B. durch öffentliche Zuschüsse – gedeckt ist. Als einzelner ist der Wohnungseigentümer aber nicht handlungsfähig, denn der Wiederaufbau betrifft zwingend (auch) das Gemeinschaftseigentum, über das er nicht allein disponieren kann