Neue Räumungsvorschriften durch das MietRÄndG

Am 11. März 2013 ist das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (MietRÄndG) verkündet worden. Das Gesetz wurde von vielen mit Spannung erwartet, da der Titel die Hoffnung aufkommen lässt, dass die Räumung vermieteter Wohnungen ab dem 1. Mai 2013 leichter zu vollziehen ist. Dies ist jedoch bei einem näheren Blick in den Gesetzestext nur bedingt der Fall:

Mit dem MietRÄndG wurden die Vorschriften des §§ 283a, 885a und 940a in die Zivilprozessordnung (ZPO) eingeführt.

Die vorstehenden Bestimmungen sehen zum Einen nunmehr die Möglichkeit von Räumungen in der Weise vor, dass dem Vermieter der Besitz an den Mietflächen wieder eingeräumt wird, ohne dass die Wohnung unter Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers ausgeräumt und das Inventar hoheitlich verwertet werden muss (beschränkter Vollstreckungsantrag nach dem Modell der Berliner Räumung – §§ 885 Abs. 1, 885 a ZPO).

Zum anderen haben Vermieter nunmehr die Möglichkeit, beim zuständigen Prozessgericht einen Antrag zu stellen, dass der Mieter für während der Dauer eines Räumungsverfahrens fällig werdende Mieten eine Sicherheit zu leisten hat, deren Nichterbringung den Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung ermöglicht (§§ 283a, 940a Abs. 3 ZPO).

Die beiden vorstehenden, neuen Handlungsmöglichkeiten des Vermieters können in der mietrechtlichen Praxis zu einer nennenswerten Verfahrens- und Vollstreckungserleichterung führen. Die gesetzlichen Normen sind jedoch auf der anderen Seite mit nicht unerheblichen Haftungsrisiken des Vermieters verbunden.

So sehen die Vorschriften zum beschränkten Vollstreckungsauftrag (§§ 885 Abs. 1, 885 a ZPO) keine Haftung des involvierten Gerichtsvollziehers für eine vollständige Aufnahme und eine wirtschaftliche Bewertung des Mieterinventars vor. Der Gerichtsvollzieher ist lediglich gehalten, in einem anzufertigenden Protokoll alle frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren. Dies bedeutet, dass betroffene Vermieter bei einer beschränkten Räumung dem Risiko ausgesetzt sind, dass ein Mieter im Nachgang einer durchgeführten Räumung behauptet, unter dem geräumten und nach § 885 a Abs. 4 ZPO vom Vermieter frei verwerteten Inventar habe sich ein wertvolles oder zumindest werthaltiges Stück befunden. Vermietern, die sich für eine beschränkte Vollstreckung entscheiden, ist somit jedenfalls bis auf Weiteres dazu zu raten, zumindest diejenigen Dokumentations- und Aufbewahrungsgebote einzuhalten, die der Bundesgerichtshof für den Fall einer eigenmächtigen Räumung statuiert hat (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09). 

Die Frage, ob der Erlass und die Vollstreckung einer einstweiligen Räumungsverfügung aufgrund einer nicht erbrachten Sicherheitsleistung des Mieters (§§ 283 a, 940 a Abs. 3 ZPO) im Verfahrensverlauf in Betracht kommt, ist im Einzelfall nach einer vorzunehmenden Abwägung der bestehenden Risiken und des vorhandenen Nutzens zu beantworten. Der betroffene Vermieter muss sich dabei nicht nur bewusst sein, dass an die Anordnung einer Sicherheitsleistung nach § 283a Abs. 1 ZPO hohe Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter ist seinem bisherigen Mieter entsprechend § 283a Abs. 4 ZPO auch zum Schadenersatz verpflichtet, wenn sich aus einem nachfolgenden Urteil des erkennenden Gerichts ergibt, dass ihm ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zustand. Ob eine solche Entscheidung nur Schadenersatzansprüche des Mieters begründet, die aus der Stellung einer Sicherheitsleistung unmittelbar resultieren, oder ob auch Schäden erfasst sind, die auf der Vollstreckung eines einstweiligen Räumungstitels nach § 940a Abs. 3 ZPO beruhen, ist bislang nicht geklärt. Die Bestimmungen der §§ 283a, 940 a Abs. 3 ZPO dürften vor allem in den Fällen zielführend sein, für die sie vom Gesetzgeber gedacht sind – die schnelle Räumung von Wohnungen sog. „Mietnomaden“.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich die mit dem MietRÄndG verbundenen Neuerungen in der Praxis durchsetzen.