Abrechnung von Betriebskosten in der Gewerberaummiete

Unter dem 27.01.2010 hat der Bundesgerichtshof eine wesentliche Entscheidung zur Abrechnung von Betriebskosten in Gewerberaummietverhältnissen getroffen. Nach dem Urteil des 12. Zivilsenats sind Vermieter gewerblich genutzter Flächen grundsätzlich dazu verpflichtet, bis zum Ablauf eines Jahres nach dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums über Betriebskostenforderungen abzurechnen. Entgegen diverser Stimmen in der Literatur und Rechtsprechung soll es sich bei der vorstehenden Abrechnungsfrist allerdings um keine Ausschlussfrist handeln. Der Bundesgerichtshof hat insoweit – in Fortführung einer Entscheidung aus dem Jahr 1984 (VIII ZR 310/82) – klargestellt, dass der für Wohnraummietverhältnisse geltende § 556 Abs.3 Satz 3 BGB in der Gewerberaummiete weder unmittelbare noch analoge Anwendung findet.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt dazu, dass gewerbliche Vermieter eine Verfristung von Betriebskostennachforderungen kaum mehr befürchten müssen. Eine verspätete Abrechnung bleibt jedoch nach wie vor problematisch: So kann der Mieter nach dem Ablauf eines Jahres, gerechnet ab dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums, auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung klagen und die Erbringung von Betriebskostenvorauszahlungen unter Berufung auf die fehlende Abrechnung verweigern. Zum anderen beginnt mit dem Ablauf der Jahresfrist die gesetzliche Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Schließlich wird durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht per se ausgeschlossen, dass eine Betriebskostennachforderung nach dem Ablauf des Jahreszeitraums verwirkt. Eine Verwirkung dürfte jedoch regelmäßig am Vorliegen eines Umstandsmomentes scheitern.