Dient ein Gebäude sowohl der Vermietung als auch eigenen Wohnzwecken, sind die Finanzierungsmittel nur anteilig im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten abziehbar. Um den Schuldzinsenabzug zu maximieren, kann der Hausbesitzer den Kredit allerdings gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen. Dazu muss er die hierauf entfallenden Anschaffungskosten herausfiltern und mit gesonderten Darlehensmitteln bezahlen.
Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 1.4.2009 (Az. IX R 35/08) scheitert der Zuordnungszusammenhang jedoch, wenn die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist. Der abziehbare Teil der Schuldzinsen ist in derartigen Fällen grundsätzlich nach den Flächenanteilen aufzuteilen.
Der BFH klar, dass diese grundsätzliche und regelmäßig ungünstigere Aufteilung nach Flächenanteilen aber dann nicht anzuwenden ist, wenn der Kaufpreis im Kaufvertrag auf die verschiedenen Wirtschaftsgüter, d.h. die nach Nutzungsarten unterschiedlichen Gebäudebestandteile, aufgeteilt worden ist. Dann ist dieser vom Steuerpflichtigen gewählte Maßstab auch steuerlich bindend – aber Achtung! – sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde.
Die Schuldzinsen können somit im Verhältnis des Kaufpreises des vermieteten Teils zum gesamten Grundstück abgezogen werden.
Die Leitsätze des Urteils:
1. Nimmt der Steuerpflichtige Darlehen zur Finanzierung je unterschiedlicher Grundstücksteile auf, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, scheitert der Zuordnungszusammenhang zu einzelnen Grundstücksteilen aber, weil die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem dann der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist, so sind die entstandenen Schuldzinsen grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufzuteilen.
2. Dies gilt nicht, wenn die Parteien des Kaufvertrags den Kaufpreis in anderer Weise auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt haben und dieser Maßstab –weil weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich– auch steuerrechtlich bindet. In diesem Fall ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis des auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Kaufpreises zum Gesamtkaufpreis aufzuteilen und die entstandenen Schuldzinsen in Höhe des hiernach auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Anteils abzuziehen.
Hinweis:
Für eine gezielte Zuordnung sollten Kredit- und Eigenmittel getrennt behandelt werden und das Darlehen für den vermieteten Teil auch buchhalterisch separat nach dem zuvor festgelegten Anteil für die vermieteten Flächen überwiesen werden.
Dann können die Zinsen für dieses Darlehen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
Die Eigenmittel und ein möglicherweise noch benötigter Kredit für den selbst genutzten Teil sind dabei in einem zweiten Schritt getrennt zu erfassen und Zahlungsflüsse entsprechend zu dokumentieren.
Auszeichnungen
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„Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuerrecht“(JUVE Handbuch Wirtschaftskanzleien 2022/2023)
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„Häufig empfohlen wird Andreas Jahn, Steuerrecht“(JUVE Handbuch Wirtschaftskanzleien 2017-2021)
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