Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Kaum ein anderer Grund führt so häufig zum Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses, wie ein Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter mit einer oder mehreren Mietzahlungen in Verzug, so verstößt er gegen seine aus § 535 Abs. 2 BGB folgende Hauptleistungspflicht mit der Folge, dass der Vermieter berechtigt ist, den mit ihm bestehenden Mietvertrag zu beenden.

Schaut der betroffene Vermieter in die gesetzlichen Vorschriften, so findet er die Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dort ist geregelt, dass ein wichtiger Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorliegt,

„wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Maßgeblich ist insoweit, dass sich der Mieter zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung mit Mietzahlungen in Verzug befindet, welche der Höhe nach zwei Mietzahlungen erreichen.

Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters überdies zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist, ist bislang nicht abschließend geklärt. Im Rahmen eines Urteils vom 10. Oktober 2012 (VIII ZR 107/12) hat der Bundesgerichtshof nunmehr jedoch zwei Dinge verbindlich festgestellt:

• Eine ordentliche, fristgerechte Kündigung kommt auch dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vorliegen, d.h. wenn sich der Mieter mit weniger als zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Der bestehende Rückstand muss allerdings eine Monatsmiete übersteigen und/oder der Mieter muss sich länger als einen Monat in Verzug befinden.

• Dem Vermieter kommt auch dann ein Recht zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung zu, wenn der Mieter im Nachgang einer rechtskräftig festgestellten Mieterhöhung seiner Zahlungspflicht gegenüber dem Vermieter nicht nachkommt. Die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (Kündigungsausschluss für zwei Monate) gilt für ordentliche Kündigungen nicht.

Stellt ein Vermieter einen (wiederholten) Zahlungsverzug seines Mieters fest, so sollte er zur Vermeidung erheblicher Zahlungsausfälle in der Zukunft zeitnah von seinen gesetzlichen Kündigungsrechten Gebrauch machen. Um alle rechtlichen Kündigungsmöglichkeiten auszuschöpfen, ist ihm dabei zu raten, den Zahlungsverzug des Mieters unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses unverzüglich abzumahnen und die nächsten Zahlungsfristen gewissenhaft im Auge zu behalten. Gerät der Mieter in den folgenden Monaten mit einer weiteren Mietzahlung ganz oder zum Teil in Verzug, so kann der Vermieter von seinem Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses Gebrauch machen und bei Erreichen des Schwellenwertes des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (zwei Monatsmieten) die ordentliche Kündigung mit einer außerordentlichen Kündigung des bestehenden Mietvertrags verbinden.