Treuwidrige Berufung auf eine Verletzung des Schriftformerfordernisses

Gewerbliche Mietverträge, die auf eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, unterliegen gemäß § 550 S. 1 BGB einem Schriftformgebot. Aus dem gesetzlichen Schriftformgebot folgt, dass alle wesentlichen Abreden innerhalb des Ursprungsvertrags und alle nachfolgenden, erheblichen Änderungen, die länger als ein Jahr Geltung haben sollen, schriftlich von den Mietvertragsparteien niedergelegt werden müssen. Missachten die Vertragspartner die aus § 550 S. 1 BGB folgende Schriftformpflicht, so wandelt sich ein befristeter, nur unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen außerordentlich kündbarer Vertrag, in eine von beiden Seiten jederzeit ordentlich kündbare Vereinbarung.

Um den Folgen des § 550 S. 1 BGB zu entgehen, sahen ältere Mietverträge eine sog. einfache („Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung“) oder doppelte Schriftformklauseln („Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Auch die Änderung dieser Schriftformklausel bedarf der Schriftform.“) vor. Derartige Abreden können mündliche Vertragsabreden und damit den Wandel eines befristeten in einen unbefristeten Gewerbemietvertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urteil v. 12.12.2001 – XII ZR 351/99; BGH, Versäumnisurteil v. 21.09.2005 – XII ZR 312/02) allerdings nicht verhindern.

In Ansehung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einfachen und doppelten Schriftformklauseln finden sich in gewerblichen Mietverträgen zwischenzeitlich vermehrt Schriftformabreden folgender Art:

„Den Parteien ist das Schriftformerfordernis nach § 550 Satz 1 BGB bekannt. Die Parteien wollen dieses Schriftformerfordernis jetzt und in Zukunft erfüllen. Dies gilt sowohl für den Ursprungsvertrag als auch für sämtliche Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen. Sie verpflichten sich insoweit gegenseitig, auf Anforderung einer Partei etwaige Schriftformmängel unverzüglich zu beheben.“

Die mit entsprechenden Vertragsklauseln in den letzten Jahren befassten Oberlandesgerichte – OLG Köln (Urteil v. 23.09.2005 – 1 U 43/04), OLG Düsseldorf (Beschluss v. 11.05.2004 – 24 U 264/03) und OLG Naumburg (Urteil v. 26.07.2012 – 9 U 38/12) – haben dahingehende Abreden als überwiegend wirksam angesehen und festgestellt, dass eine Berufung auf eine Verletzung des Schriftformgebotes bei Vorliegen derartiger Vereinbarungen treuwidrig ist. Der Tenor des Urteils des OLG Naumburg vom 26. Juli 2012 lautet insoweit:

„Eine Partei ist nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf einen Formmangel nach § 550 BGB zu berufen,

a) wenn die Parteien im Vertrag für den Fall eines Formmangels eine Nachholung vereinbart haben;

b) wenn im Vertrag die Einhaltung der Schriftform und der Verzicht auf die Berufung auf § 550 BGB vereinbart ist;

c) wenn sich diejenige Partei auf den Formmangel beruft, die zuvor längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird.“

Das OLG Rostock (Urteil v. 10.07.2008 – 3 U 108/07) sieht eine Kündigung, die unter Berufung auf einen Verstoß gegen das Schriftformgebot im Falle einer qualifizierten Schriftformklausel ausgesprochen wurde, dagegen nur dann als treuwidrig an, wenn das wirtschaftliche Ergebnis schlechthin untragbar wäre, also etwa dann, wenn die andere Vertragspartei durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ernsthaft in ihrer Existenz bedroht würde.

Ob der Bundesgerichtshof in den neu gefassten Schriftformklauseln ein Hindernis für ordentliche  Kündigungen sehen wird, bleibt abzuwarten. In Ansehung der derzeit herrschenden Meinung in der oberinstanzlichen Rechtsprechung sollten abzuschließende Mietverträge allerdings mit einer entsprechenden Vereinbarung versehen werden, um eine vorzeitige Vertragsbeendigung durch eine Partei möglichst zu verhindern.