Landgericht Osnabrück: Mietminderung bei falscher Angabe der Wohnungsgröße ist zulässig.

Das LG Osnabrück behandelt in zwei Entscheidungen vom 15.09.2003 und 10.10.2003 einen „Dauerbrenner“ des Mietrechts, nämlich die Frage, ob und inwieweit Mietminderung bei falscher Angabe der Wohnungsgröße in Mietverträgen zulässig ist. Dem Urteil vom 05.09.2003 lag ein Mietverhältnis über ein Reihenhaus zu Grunde. Die Parteien hatten im schriftlichen Mietvertrag eine Wohnfläche von 126,45 m² vereinbart. Ca. zwei Jahre später entdeckten die Mieter, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 106 m² betrug, mithin eine Flächenabweichung von über 16 % vorlag. Der Entscheidung vom 10.10.2003 lag ein Mietverhältnis über eine Wohnung zugrunde, deren Wohnfläche nicht – wie vereinbart – ca. 60 m², sondern nur 50 m² betrug. In beiden Fällen minderten die Mieter aufgrund der Abweichungen die Miete und verlangten die Rückerstattung der zuviel gezahlten Miete.

Unter Aufgabe ihrer eigenen früheren Rechtsprechung vertritt die 12. Zivilkammer des LG Osnabrück nunmehr die Auffassung, es komme für die Frage, ob eine Abweichung der Mietfläche einen Fehler der Mietsache darstellt, nicht darauf an, ob dieser Fehler zu einer Minderung der tatsächlichen Gebrauchstauglichkeit führt. Das OLG Dresden (NJW-RR 1998, 512 ff.) hingegen vertritt die gegenteilige Ansicht, dass nämlich nicht für jeden Mieter die Flächengröße bei der Anmietung der Wohnung eine entscheidende Rolle spiele, und zwar insbesondere dann nicht, wenn der Mieter zuvor Gelegenheit gehabt habe, sich die Wohnung genau anzusehen, und sie ihm für seine Zwecke offensichtlich angemessen schien.

Das LG Osnabrück schließt sich der Auffassung des OLG Karlsruhe an. Demnach kommt es nicht auf eine Beeinträchtigung des Mieters oder des von ihm tatsächlich ausgeübten Gebrauchs an. Maßgeblich ist einzig, dass eine Minderung der vereinbarten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegt. Hierfür reicht es aus, wenn eine Mietwohnung wesentlich kleiner als vereinbart ist, denn bereits durch diese Flächenabweichung wird die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsmäßigen Gebrauchs auf der versprochenen Fläche beeinträchtigt. Gleiches gilt für den Nutzwert der Mietsache (OLG Karlsruhe, NJW-RR 2002, 586). Eine Einschränkung macht das LG Osnabrück für quantitativ geringfügige Abweichungen, d.h. solche unter 10 %.

Aufgrund der bisher bestehenden uneinheitlichen Rechtsprechung der Obergerichte hat das LG Osnabrück die Revision in beiden Fällen zugelassen, da die zugrundeliegende Rechtsfrage von wesentlicher Bedeutung ist. Es bleibt abzuwarten, welcher Auffassung sich das zuständige OLG Oldenburg anschließen wird.

Verfasser: Rechtsanwalt Alexander Wolf, LL.M.